相続登記による不動産名義変更

相続登記は、相続発生後何か月以内にしなければならないというようなきまりはございません。

しかし、相続登記をしないまま時間が経つと、必要な書類が集められなくなったり（住民票の除票は、市役所での保存期間が5年間です）、さらに相続人が亡くなって手続きが煩雑になる可能性があります。

また、登記簿上の所有者となっていなければ、不動産を売却したり、銀行からお金を借りて抵当権を設定したりすることもできません。

我々司法書士会連合会でも、年に一度キャンペーンをしていますが、早めの相続登記手続きをすることが大切です。

※～放っておくと、何がたいへん？～

①遺産分割の当事者がとてもたくさんになる・・　
亡くなった当時の相続人が、さらに死亡することも。

②取れない書類があります・・
例えば、住民票の除票なんかは、市役所での保存期間が死亡から５年しかありません。相続登記に必要な書類をつけれないと、違う手続きや、司法書士の手数料が加算されます。

③集める書類が膨大になる・・
それぞれの相続人中にすでに亡くなっている方がいるようなケースでは、今度はその方の戸籍関係も必要になってきます。

④売りたいときに売却できない・・
相続した不動産を、売りたいときには、「相続登記」でいまの相続人への名義変更が必要になります。名義変更には、相続人各位の話し合いや、実印が必要になるので、どうじても手続きに時間がかかります。そこで、「すぐに相続でもらった不動産を売りたい」と思っていても、
売却の機会を逃すことにもなりかねません。
ですので、相続登記はお早めに！！

登記申請は、不動産所在地の管轄法務局に行います。

相続登記は、登記申請書を法務局に提出して行います。法務局は登記所とも呼ばれていて、各都道府県に数か所設置されています。

正式には「何々（地方）法務局」とか「何々（地方）法務局どこどこ支局（出張所）」といいます。

相続登記は、全国のどこの法務局に申請しても良いわけではなく、不動産ごとに決められた管轄の法務局に申請する必要があります。

管轄は、市町村や区の単位で決められていることが多いです。
最近は、行政機関の統廃合で、お住まいからは遠方の法務局に出向くこともあります。

ちなみに、管轄を間違えると登記は受け付けてもらえませんので、ご留意ください。

必要書類としては、

1.登記申請書
2.被相続人が生まれてから死亡するまでの戸籍謄本
3.被相続人の住民票の除票（本籍地記載のあるもの）
4.相続人全員の戸籍謄本
5.不動産を取得する相続人の住民票の写し
6.相続不動産の固定資産評価証明書
7.遺言がある場合は、遺言書（自筆証書遺言・検認や公正証書遺言）
8.遺産分割協議をした場合は、遺産分割協議書
9.調停や審判に基づいて相続登記を申請する場合には、調停調書または審判所書の謄本

登記申請の際には、当該不動産の固定資産評価額（課税標準額）に応じて登録免許税が課されます。
（税率：1,000分の4（登録免許税法9条・別表第一）

当該不動産を相続するものが決まった後にその者が行う相続登記の場合には、当該不動産取得者が単独で登記申請を行います（単独申請）（不動産登記法63条2項）。

また、共同相続登記の場合は、共同相続人全員が共同して申請するのが通常ですが、共同相続人の中の１人が全員のために申請することもできます（民法２５２条但し書き）。

ただし、共同相続人の１人が自分の持分だけ相続登記をすることは認められません。

ちなみに、共同相続登記を一人だけから申請した場合には、その申請者の分しか登記識別情報通知（昔の権利証書）がされませんのでご注意ください。

・遺贈登記

相続登記と似ていますが、遺贈を原因とする登記があります。

相続人意外の者（例えば、長男の嫁、お孫さん）に不動産を遺贈する場合のほか、相続人に不動産を承継させることを考えていた場合でも、遺言書に「長男の嫁○○に遺贈する」と記載されていた場合には、遺贈登記による不動産の名義変更が必要になります。

相続登記と遺贈登記の違いは、「登記申請者の違い」です。

相続登記の場合は単独での登記申請が可能です。

一方、遺贈登記の場合には、登記権利者（受遺者）と登記義務者（遺言執行者または遺言執行者が指定されていない場合は法定相続人全員）による共同申請が必要となります（不動産登記法60条）。

ですので、遺言執行者がおらず、法定相続人間で相続争いがあるような場合は、遺贈登記による不動産名義変更は困難になります。

その他の違いは、登録免許税（国税）です。
遺贈登記の税率は1000分の20です（ただし、受遺者が相続人である場合には1000分の4）です（登録免許税法9条・別表第一、平成15年4月1日民二1022第1-2）。

・遺産分割登記
相続登記と似ているものに、遺産分割を原因とする遺産分割登記があります。
これは、共同相続登記を行った後、遺産分割協議が成立するなどして当該不動産を取得する者が決まった場合、その取得者の名義に移転（持分移転）する登記手続きのことです。

この場合の登記申請も、当該不動産を取得する者が登記権利者、その他の共有名義人を登記義務者とする共同申請が必要になります（不動産登記法60条）。